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FIMAA: “Stop cedolare secca su negozi è occasione persa”

Nel corso del 2019, grazie alla possibilità dell’utilizzo della cedolare secca per le locazioni commerciali, si è verificato un incremento delle locazioni pari a circa il 30%.

Un numero rilevante, vista la scarsa richiesta degli ultimi anni causata dalla crisi, che ha colpito in modo particolare il settore del commercio e delle piccole botteghe, causando la chiusura di molte attività. Grazie alla cedolare secca, che garantisce il 21% di tassazione da liquidarsi in corso di dichiarazione dei redditi, senza aggiunte di bolli sulle quietanze e sui contratti oltre a nessuna imposta di registro anche in caso di rinnovo o disdetta, i proprietari potevano offrire gli immobili commerciali da locare, con dei canoni congrui e più convenienti per lo stesso conduttore, anche senza i classici aumenti del canone legato alle variazioni Istat. Un interessante strumento creato ad hoc per rivitalizzare quei centri commerciali naturali e non solo, che hanno visto negli ultimi tempi molte saracinesche abbassarsi e non essere riaperte per molto tempo.

Ora invece si torna indietro dopo un periodo che ha visto incrementare il numero delle locazioni: con la tassazione normale infatti, oltre alle varie imposte di registro, bolli sui contratti e sulle quietanze, si rischia di nuovo di tornare a un’elevata tassazione che, anche a causa delle imposizioni fiscali comunali, rischia di arrivare a percentuali che vanno ben oltre il 50 % del valore locatizio.

Una follia – commenta Marco Mainas, presidente FIMAA Confcommercio Sud Sardegna e vicepresidente nazionale – e se si pensava di incentivare in qualche modo il comparto delle locazioni commerciali, con questo stop sulla cedolare secca si rischia di incrementare ulteriormente la concorrenza sleale delle grandi multinazionali, della grande distribuzione e delle vendite low-cost su Internet.

Dopo il cambio di rotta da parte del Governo, sulla proroga per il 2020 della cedolare secca del 21 % per gli affitti commerciali, la FIMAA Confcommercio Sud Sardegna ha chiesto un incontro al presidente della commissione Attività produttive del Comune di Cagliari, Pierluigi Mannino, per proporre le soluzioni migliori per il commercio cittadino, le stesse richieste verranno inoltrate al sindaco di Cagliari, nonché sindaco Metropolitano Paolo Truzzu.

La possibilità di utilizzare dei canoni calmierati concertati con i comuni e condivisi dalle associazioni di categoria, dei consumatori, proprietari e inquilini di concerto con gli agenti immobiliari certificati della FIMAA, per lo studio delle zone commerciali interessate e l’applicazione dei valori dei canoni per la sottoscrizione di appositi accordi con determinate caratteristiche e apposita modulistica – ha spiegato Mainas – in questo modo si può garantire un canone agevolato a condizione che l’immobile concesso in locazione sia conforme urbanisticamente e catastalmente, e che sia il proprietario del locale sia lo stesso conduttore possano avere degli sgravi fiscali in termine di tassazioni comunali e sugli stessi canoni pagati e da pagarsi.

Il canone calmierato è stato adottato in altri importanti comuni italiani, che hanno così potuto assistere alla rivitalizzazione di aree anche non prettamente commerciali, incrementando così quelle attività, che a causa dei canoni di locazione mensili e tassazioni elevate, non potevano riavviare il loro lavoro quotidiano. Riavviare e riattivare tutti quegli immobili chiusi anche in quei piccoli comuni, della vecchia provincia storica cagliaritana, significa servizi per il cittadino, introiti per lo stato e si eviterebbe così la desertificazione dei centri storici, insomma un valore e un vantaggio per tutta la comunità.

Un report Nomisma e Agenzia del territorio relativo ai negozi, sia sui prezzi medi di vendita e locazione sulla città di Cagliari sia sul sentiment previsionale per il prossimo anno, ha fatto emergere che i prezzi della compravendita a Cagliari centro arrivano a 2.842 euro al metro quadro con una variazione semestrale di -0,9 %, annuale di 0,5 e tempi di vendita che si aggirano intorno ai 7,5 mesi. I prezzi scendono nel semicentro cittadino (1.942 euro), la variazione semestrale tocca l’1,1 per cento e quella annuale il 2,1, con un tempo di vendita che si aggira intorno ai 9,1 mesi. In periferia si spendono 1.349 euro con una variazione di 1,3 % e una annuale che segna -1,7 %, crescono i tempi di vendita, arrivando a 10,4 mesi.

La media urbana arriva a 1.732 euro con una variazione semestrale di 0,7 %, mentre non si registra nessuna variazione annuale, diminuiscono leggermente rispetto alla periferia i tempi di vendita, 9 mesi. Il focus sulla locazione fa emergere che in centro si spendono 240 euro al metro quadro per anno con una variazione semestrale di 1,2 % e una annuale che tocca il -1,3 %. Per quanto riguarda i tempi di locazione, ci voglio 4,4 mesi. Scendono i prezzi in semicentro, 163 euro al metro quadro con una variazione semestrale di appena 0,1 per cento e annuale di -0,7 per cento, si allungano i tempi per la locazione: 5,3 mesi. In periferia si arriva a spendere 103 euro al metro quadro con una variazione di 0,9 per cento semestrale e annuale di 0,7 per cento, più di sei mesi per la locazione (6,5). La media urbana invece si aggira intorno ai 140 euro con una variazione semestrale di 0,7 % e annuale di -0,3 %, scendono i tempi di attesa per la locazione rispetto alla periferia, 5,4 mesi.

I dati sono stati elaborati tenendo conto del regime fiscale della cedolare secca per le locazioni – ha spiegato Mainas -, per il 2020 si prevede una prosecuzione della flessione dei valori e una tenuta degli scambi; meglio il quadro delineato dalle previsioni relative al segmento della locazione connotato da una complessiva tenuta dei canoni e da un aumento del transato sia per gli uffici sia per i negozi.

Per quanto riguarda lo stock immobiliare dei negozi (C1) nel capoluogo, su 7.116 unità immobiliari, con una consistenza immobiliare di 548.084 metri quadri e quindi una superficie media di 77,02 metri quadri per locale commerciale, considerando che il 30 per cento è occupato da commercianti e esercenti proprietari dello stesso immobile (2.134,8 unità), il restante 70 % pari a 4.981,20 unità sono occupati da inquilini, vuoti da locare o in vendita.

Si deduce quindi – precisa Mainas – che solo considerando il capoluogo, con il blocco della cedolare secca per le locazioni commerciali, si crea un ulteriore stop a quello che poteva essere un buon volano per far riprendere vigore a tutto il comparto commerciale.