Mercato immobiliare di Napoli: il centro storico trascina i prezzi al rialzo in città

Mercato immobliare di Napoli: i dati del II semestre 2019

Per quanto riguarda il volume delle transazioni nel secondo semestre del 2019, rispetto al secondo semestre 2018, c’è stata una diminuzione del -2,2%. Se consideriamo l’intero anno nel 2019 il calo delle compravendite è stato del -2,4%, per un totale di oltre 7.400 scambi (elaborazione Ufficio Studi Tecnocasa su dati Agenzia delle Entrate).

I tempi di vendita nel capoluogo campano si attestano intorno a 85 giorni, in continua diminuzione rispetto ai semestri precedenti e più brevi rispetto alla media delle grandi città italiane che è di 122 giorni. Negli ultimi 10 anni le quotazioni di Napoli sono diminuite del 38%, con un andamento peggiore rispetto alla media nazionale, che si attesta al -30,8%.

Contrazione più contenuta per le aree centrali della città che, nello stesso arco temporale, hanno perso il 24,9%; bene anche le macroaree Flegrea-Fuorigrotta e Vomero Arenella, che hanno perso rispettivamente il 28,2% e il 33,2%. La macroarea con il peggior andamento è stata quella della Collina che, negli ultimi 10 anni, ha perso il 51,0% del proprio valore.

TREND PREZZI NAPOLI

 

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

-6,1

-3,0

-5,5

-12,7

-8,0

-11,1

-5,6

-2,9

+0,7

+1,8%

+2,5%

TREND COMPRAVENDITE NAPOLI CITTA’

 

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

5.522

5.308

5.764

6.662

7.174

7.598

7431

VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI (II SEMESTRE 2019 rispetto al I SEMESTRE 2019)

 

NAPOLI

II sem 2019

Centro

6,6%

Posillipo – Chiaia – San Ferdinando

0,0%

Flegrea – Fuorigrotta

4,1%

Vomero – Arenella

-0,2%

Collina

1,7%

Centro Direzionale

1,5%

NOTA: i prezzi indicati si riferiscono ai valori medi di compravenduto e non a quelli richiesti dei proprietari. Incorporano quindi la trattativa con eventuali ribassi. Le quotazioni si riferiscono a tagli di 80-90 mq. In caso di immobili di metratura inferiore devono essere applicati i correttivi al rialzo. I valori, inoltre, sono riferiti ad immobili diversi per vetustà (nuovo e usato) e per tipologia (signorile, medio ed economico). Sottolineiamo poi che si tratta di prezzi medi e quindi orientativi. Ogni immobile per le sue peculiarità e specifiche caratteristiche potrà quindi discostarsene.

Analisi delle macroaree

Le zone centrali hanno registrato un aumento del 6,6%.

Mercato vivace nel Centro Storico, dove nell’ultimo semestre si registra un ulteriore aumento della richiesta da parte di investitori che intendono avviare attività di B&B e affittacamere per turisti. Si tratta di un fenomeno in crescita in questa area della città. Chi acquista con questo scopo si focalizza su soluzioni dai 120 mq a salire, i cui valori partono da 200mila €, mentre chi intraprende la strada della casa vacanza o dell’affittacamere preferisce monolocali e bilocali dal valore compreso tra 40 e 120mila €. Il canone di una stanza oscilla tra 40 e 70-80 € al giorno.

La zona intorno al Duomo è quella più gettonata ma la carenza di offerta sta portando molti investitori a puntare anche su quartieri più popolari, come Forcella e Sanità, che stanno subendo un processo di riqualificazione. Sono sempre meno coloro che ricorrono alla locazione classica, grazie alla buona domanda di studenti universitari e personale medico impiegato nel Policlinico: in questo caso il canone di un bilocale è di 500-550 € al mese e i contratti più utilizzati sono quelli a canone libero oppure a carattere transitorio. Su via Duomo, corso Umberto e adiacenze, dove sono presenti tipologie storiche risalenti al ‘700-‘800, i valori per un immobile in buono stato sono di 2.400 € al mq. I top prices si raggiungono nella zona compresa tra la chiesa di Santa Maria di Costantinopoli e piazza Vincenzo Bellini, perché i palazzi sono di notevole pregio artistico e architettonico e le strade sono più ampie e luminose. Qui si toccano i 3.000 € al mq con punte di 4.000 € al mq per le soluzioni più piccole.

Quotazioni simili anche nelle vie San Sebastiano, Mezzocannone, Santa Chiara, Benedetto Croce e la chiesa di San Domenico Maggiore, area sempre molto apprezzata perché comoda ai servizi. Valori più bassi, 800-1000 € al mq, si segnalano per le abitazioni presenti nei vicoli. Numerosi i lavori che interessano la zona del centro della città al fine di renderla sempre più attrattiva per i turisti. Si attende l’apertura della fermata della metropolitana “Duomo”.

Nell’area corso Umberto e corso Lucci si registra una ripresa dei valori. A muoversi prevalentemente, investitori che acquistano per mettere a reddito l’immobile. Questi ultimi si orientano soprattutto su monolocali e bilocali su cui investire cifre non superiori a 80mila €, che poi sono destinati ad affitto turistico oppure a studenti universitari. In genere si orientano su immobili popolari e civili che si trovano nei pressi della Stazione. La zona più popolare è quella di Casa Nuova, che si sviluppa intorno a corso Lucci, dove ci sono immobili del XIX secolo che si valutano a 800-1000 € al mq.

Piacciono anche le case situate su corso Umberto, in particolare nel tratto più vicino a corso Garibaldi. Per una soluzione in buono stato si spendono mediamente 2.000 € al mq. Meno costosi gli immobili che si trovano su corso Garibaldi, che si sviluppa verso via Nuova Marina. In entrambe le zone i valori sono più contenuti: su via Marina, per abitazioni costruite negli anni ‘70, le quotazioni sono di .2000 € al mq, così come su corso Garibaldi, dove le case da ristrutturare costano 1.200 € al mq e quelle ristrutturate hanno valori di 2.000 € al mq. Le soluzioni più prestigiose possono raggiungere picchi di 3.500 € al mq.

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda che arriva da lavoratori e studenti fuori sede: la domanda, pertanto, si focalizza sui bilocali, che costano intorno a 650 € al mese.

Nella seconda parte del 2019 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi – Arenaccia – Ferrovia – Tribunali sono rimaste stabili. Si tratta di un’area a ridosso del centro storico dove hanno acquistato sia come prima casa, sia per investimento. Quest’ultima tipologia è in aumento, in particolare nella zona Bassa del Tribunale e a Forcella, dove i valori sono più bassi rispetto alla zona del Duomo. Infatti, si segnalano prezzi medi di 2.000-2.100 € al mq per abitazioni ristrutturate e 1.500 € al mq per quelle usate.

L’interesse da parte di investitori intenzionati ad avviare attività ricettive, negli ultimi anni, ha cambiato il volto di questi quartieri dove hanno chiuso attività di abbigliamento per lasciare spazio alla ristorazione e alla somministrazione che hanno reso le zone più vivaci e sicure. La maggioranza degli immobili che si sviluppano intorno a corso Garibaldi sono soluzioni ex Risanamento costruiti ante ’67.

Su molti di questi vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate. Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi, dove per un buon usato si spendono mediamente 2.000 € al mq. Punte di 3.000-4.000 € al mq si possono toccare su soluzioni storiche di pregio su via Tribunali. Le quotazioni scendono nelle traverse di corso Garibaldi e arrivano a 1.200 € al mq.

In aumento del 4,1% i prezzi nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta in seguito all’aumento dei prezzi del quartiere di Fuorigrotta.

In crescita dell’1,7% la macroarea della Collina e tra i quartieri in aumento c’è quello di Secondigliano, realtà alla periferia di Napoli con un’offerta abitativa medio popolare, che ha visto un aumento della domanda trascinata in particolare dai mutui più accessibili e dai prezzi contenuti. La maggioranza cerca trilocali (90 mq) su cui investire intorno a 90mila €. Contenuta, invece, la domanda ad uso investimento.

Non ci sono interventi di nuova costruzione ma solo recuperi e riqualificazioni a 2.000 € al mq. Sono in corso i lavori per il prolungamento della metropolitana, che servirà il quartiere con la fermata di Miano, e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino. Elevata la domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad accedere al credito. Per un trilocale si spendono mediamente intorno a 400 € al mese.

Crescono dell’1,5% i valori immobiliari della macroarea del Centro direzionale. Tra le zone con prezzi in aumento c’è San Giovanni a Teduccio. La motivazione è da ricercarsi nella domanda di immobili in buono stato, visto che l’area è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Queste ultime sono maggiormente richieste e, per questo, hanno subito un lieve incremento.

Sono presenti anche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1.600-1.700 € al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona, spesso monoreddito e per questo hanno una bassa disponibilità di spesa. Presente anche una discreta domanda di immobili da destinare a B&B o casa vacanza. Presente anche il “Devoloper Academy” della Apple, che ha portato alcuni investitori ad acquistare in zona, tra l’altro servita da metropolitana e mezzi di superficie.

In ribasso dello 0,2% i prezzi immobiliari della macroarea di Vomero-Arenella. In particolare, sono diminuiti i prezzi nell’omonimo quartiere. La motivazione è legata più che altro alla location degli immobili venduti, ovvero nel tratto in salita meno servito e con pochi locali commerciali. La maggioranza delle compravendite ha interessato famiglie che si sono orientate su tagli più grandi perché hanno realizzato un acquisto migliorativo.

I prezzi della zona vanno da 3.000 a 4.000 € al mq: i valori più elevati si registrano nel tratto di via Castellino che va da via d’Amelio a via Montedonzelli, mentre quelli più contenuti si segnalano nel tratto in salita che va oltre via Montendonzelli. Valori di 4.000 € al mq anche in via Fontana. Buona domanda anche sul mercato delle locazioni, che registra canoni di 900 € al mese per un trilocale, che scende a 750 € al mese quanto più ci si allontana dal centro.

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